農地法が変わります。

平成２１年６月１７日に改正農地法が国会で可決され、今年の１２月末までに施行されることになっています。

簡単に概要を説明したいと思います。

■　農地の減少を食い止めるために

• 従来許可が不要であった、病院や学校などの公共的な目的の転用も農地法の許可の対象になります。
• 農地法違反の転用に対する罰則が強化されます。
• 農用地区域からの除外が厳格になります。
• 農地の賃貸借の存続期間が２０年以内から５０年以内になります。
• 農業委員会が農地の賃借料情報の提供などを行います。
• 相続などで農地法の許可を要せず農地を取得した人は、農業委員会に農地を取得したことを届け出なければいけなくなります。

■　農地を最大限に利用するために

• 農地の所有権や利用権を有する人に対して、農地を適正かつ効率的に利用する責務があることが法律に明記されます。
• 地域の農業者との適切な役割分担や農業経営の継続性・安定性が見込まれるのであれば、「農業生産法人以外の法人（業務執行役員のうち一人以上の者が農業に常時従事）」や「農作業常時従事者以外の個人」にも農地を貸すことができるようになります（農地を適正に利用していない場合に賃借を解除する旨の条件付に限られる）。
• 農業生産法人の出資制限が緩和されます。
• 農業協同組合も農地の賃借により農業経営が行えるようになります。
• 農地の相続税納税猶予制度が見直され、農地を他の人に貸した場合でも適用が受けられるようになります（市街化区域内農地は除く）。
• 市町村などの公的な機関が、多数の農地所有者から貸付等の委任を受け、農地の利用者へまとまった形で農地を貸し付けることができる仕組みが導入されます。
• 遊休農地対策が強化されます。

古い抵当権は抹消できるか（休眠担保権）

明治３３年６月１日金銭消費貸借、債権額３００円、利息年６％、弁済期明治３７年１２月１日、債権者甲野兵十郎

こんな抵当権が土地についている登記簿を見ることがあります。

相続登記の依頼の際に発見することが多いのですが、依頼者に尋ねても「誰が何のために借りたお金で返済が終わっているのどうかさっぱり分からない。そもそも、甲野兵十郎なんて人は聞いたこともない。」という答えが帰ってくることがほとんどです。

このような抵当権は、抹消することができるのでしょうか。

答えは、一定の要件が満たされれば抹消することができます。

では、一定の要件とは・・・

1. 登記義務者（抵当権者）が行方不明であること
2. 被担保債権の弁済期から２０年を経過していること
3. ２０年の経過後に債権、利息及び損害金の全額を供託すること

以上のすべてを満たしていれば大丈夫です。

冒頭の事例にあてはめると、甲野兵十郎さんが行方不明であれば、弁済期から２０年経過していますので、３００円に対する利息と損害金を供託すれば抹消できます。

気になるのは、利息と損害金をつけたら高額になるのでは、というところかもしれませんが、事例の場合であれば数千円程度です。

古い抵当権を発見したら、司法書士に相談してみましょう。

登記申請してから登記完了までに要する時間

土地建物の売買に立ち会う際に買主さんから「私の権利証はいつ出来ますか？」と質問されることがあります。

売買の立会いの場合、立会い終了後、直ちに法務局に登記申請をしますが、名義変更手続が完了するまでに要する時間は、法務局の処理にかかっているため、従来は正確に答えることができませんでした。

しかし、今は登記完了予定日が法務局のホームページで公開されていますので、的確に回答することができます。

ちなみに完了予定日は下記のアドレスでわかります。

http://houmukyoku.moj.go.jp/gifu/static/kanryoyotei.htm

家を建てるために農地を購入したい（手続）

田や畑を購入して、宅地造成してから家を建てるというケースがありますが、この場合の手続を簡単に説明します。

①　農地法第５条の許可を取る（市街化区域では届出）

農地法という法律によって、農地はむやみに宅地にすることができません。

つまり、農地は、国民に対する食料の安定的供給を図る上で重要な役割を担っているため、良好な営農条件を備えている農地を確保する一方、社会経済上必要な土地需要にも適切に対応するという趣旨です。

具体的には「どこの農地にどのような建物を建てるか、建物が建つことによって周りの農地には悪影響がない」といった内容を記載した申請書を市町村の農業委員会に提出して知事の許可をもらいます。

※瑞浪市の場合、農地法第５条の許可を取るのに約２ヶ月の時間を要します。

②　農地法の許可が取れたら、農地の所有権移転手続をする。

農地法の許可がおりると所有権移転登記をすることができるようになります。通常、司法書士による立会いをして、司法書士が確実に所有権移転ができるかどうかを確認したうえで売買代金の受け渡しをします。

③　建物を建てる。

既に建物を建てる目的で農地法の許可を取得していますので、許可申請のとおりに農地に建物を建てることができます。

※農地法の許可がおりる前に宅地造成などをすると法律により罰せられることもあります。

④　建物が完成。

建物が完成したら、次の登記手続きをします。

建物表題登記：登記簿の表題部に建物の所在、使用目的、構造や規模、いつ建てられ誰が所有者か、などの情報を登録する。この時点では、所有権の登記（甲区欄）がない不動産です。

所有権保存登記：初めてされる所有権の登記のことです。この登記によって、登記簿に所有権の登記欄（甲区欄）ができます。

土地地目変更登記：農地法の許可がおりても登記簿の地目は自動的には変わりません。地目の登記は現況主義を採っていますので、建物が建って初めて宅地になります。したがって、建物が建った後に地目変更登記を申請しない限りは、登記簿の地目が宅地なりません。

注：実際には、土地購入や建物新築にあたり住宅ローンを組むケースが多いですが、この場合は、上記の手続に加えて抵当権の設定や追加設定などが必要になります。

不動産に関する税金（不動産取得税）

不動産取得税（県税）とは、土地や建物を取得したときに課税されるものです。

■　納税義務者

新築・購入・贈与・交換などによって取得した人です。

■　納税額

不動産の価格×税率＝税額

■　納税

県から送付される納税通知書で納める。

■　軽減措置

一定の要件を満たす住宅や土地の取得については、軽減措置を受けることができます。

※県税事務所のホームページに詳しい記載があります。

http://www.pref.gifu.lg.jp/pref/s11110/guide/fudousan20.pdf

オンライン申請のメリット

当事務所では、ほとんどの登記申請をオンライン申請で行っています。

まだまだ普及していないオンライン申請ですが、普及しない一番の要因は、ズバリ「法務省の登記申請書作成支援ソフトウェアの使い勝手が良くない」という点だと思います。確かに最初は使い勝手が良くないですが、慣れればそれほど苦にならないです。

それよりもオンライン申請には次のようなメリットがあるので、是非利用を促進していきたいと思っています。

【オンライン申請のメリット】

①登録免許税が減額される

所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記、会社設立登記については、平成２１年１２月２８日までの間は、登録免許税額の１０％に相当する額（ただし、５，０００円を限度）が減額されます。

②登記事項証明書（いわゆる登記簿謄本）の印紙代が減額される

１通１，０００円の登記印紙がかかる登記事項証明書が７００円で取得できます。ただし、原本は郵送で届くため即日必要な場合には活用できません。

③法務局に行かなくても即時に申請できる

当事務所は、岐阜県瑞浪市にありますが、瑞浪市を管轄している法務局は岐阜地方法務局多治見支局（多治見市内）にあります。車で約２５分ほどかかりますので、夕方４時頃に書類が揃った場合、申請書を作ってから法務局まで車で行くとギリギリになってしまいますが、オンライン申請であれば即時に申請できるため十分間に合います。

他にも細かいメリット（デメリットも）ありますが、これからも依頼者にとって最良の方法を考えて業務を行っていきます。

贈与税の申告

平成２０年１月１日から１２月３１日までの１年間に財産の贈与を受けた人は、原則として平成２１年２月２日から３月１６日までの間に贈与税の申告が必要です。

ただし、１年間に贈与を受けた財産の価額の合計額(その年中に2人以上から贈与を受けた場合や同じ人から２回以上にわたり贈与を受けた場合は､それらの財産の価額の合計額)が基礎控除額である１１０万円を超えない人は、申告の必要はありません。

特に注意を要する人は、相続時精算課税の適用を受ける贈与を受けた人です。相続時精算課税を選択した場合は、２５００万円の特別控除がありますが、特別控除を受けるためには必ず３月１６日までに相続時精算課税選択届出をする必要があります。もし、これを忘れてしまうと昨年の贈与の控除が１１０万円になってしまうので多額の贈与税が発生する可能性があります。

また、過去に相続時精算課税の選択を届け出た人で、昨年に贈与を受けた人は、贈与の額に関係なく申告が必要です。

判決による登記とは

登記の申請は、登記権利者と登記義務者の共同申請によってなされるのが原則ですが、登記義務者が登記申請に協力しない場合に、登記権利者は、登記義務者の登記申請意思を擬制するため、登記義務の履行を裁判上訴求して、その判決により単独で登記申請をすることができます。

【判決の要件】

①登記義務者に対して、判決主文中で、一定内容の登記手続を命ずる判決であること

②給付判決であること

③確定判決の正本であること

【判決に準ずるもの】

①和解調書

②調停調書

③認諾調書

④家事審判法による審判

⑤仲裁判断

⑥外国判決