司法書士法人みずなみ総合事務所

農地法が変わります。

みずなみ総合 — 2009-11-25T12:06:51+09:00

平成２１年６月１７日に改正農地法が国会で可決され、今年の１２月末までに施行されることになっています。

簡単に概要を説明したいと思います。

■　農地の減少を食い止めるために

従来許可が不要であった、病院や学校などの公共的な目的の転用も農地法の許可の対象になります。
農地法違反の転用に対する罰則が強化されます。
農用地区域からの除外が厳格になります。
農地の賃貸借の存続期間が２０年以内から５０年以内になります。
農業委員会が農地の賃借料情報の提供などを行います。
相続などで農地法の許可を要せず農地を取得した人は、農業委員会に農地を取得したことを届け出なければいけなくなります。

■　農地を最大限に利用するために

農地の所有権や利用権を有する人に対して、農地を適正かつ効率的に利用する責務があることが法律に明記されます。
地域の農業者との適切な役割分担や農業経営の継続性・安定性が見込まれるのであれば、「農業生産法人以外の法人（業務執行役員のうち一人以上の者が農業に常時従事）」や「農作業常時従事者以外の個人」にも農地を貸すことができるようになります（農地を適正に利用していない場合に賃借を解除する旨の条件付に限られる）。
農業生産法人の出資制限が緩和されます。
農業協同組合も農地の賃借により農業経営が行えるようになります。
農地の相続税納税猶予制度が見直され、農地を他の人に貸した場合でも適用が受けられるようになります（市街化区域内農地は除く）。
市町村などの公的な機関が、多数の農地所有者から貸付等の委任を受け、農地の利用者へまとまった形で農地を貸し付けることができる仕組みが導入されます。
遊休農地対策が強化されます。

古い抵当権は抹消できるか（休眠担保権）

みずなみ総合 — 2009-10-22T12:07:19+09:00

明治３３年６月１日金銭消費貸借、債権額３００円、利息年６％、弁済期明治３７年１２月１日、債権者甲野兵十郎

こんな抵当権が土地についている登記簿を見ることがあります。

相続登記の依頼の際に発見することが多いのですが、依頼者に尋ねても「誰が何のために借りたお金で返済が終わっているのどうかさっぱり分からない。そもそも、甲野兵十郎なんて人は聞いたこともない。」という答えが帰ってくることがほとんどです。

このような抵当権は、抹消することができるのでしょうか。

答えは、一定の要件が満たされれば抹消することができます。

では、一定の要件とは・・・

登記義務者（抵当権者）が行方不明であること
被担保債権の弁済期から２０年を経過していること
２０年の経過後に債権、利息及び損害金の全額を供託すること

以上のすべてを満たしていれば大丈夫です。

冒頭の事例にあてはめると、甲野兵十郎さんが行方不明であれば、弁済期から２０年経過していますので、３００円に対する利息と損害金を供託すれば抹消できます。

気になるのは、利息と損害金をつけたら高額になるのでは、というところかもしれませんが、事例の場合であれば数千円程度です。

古い抵当権を発見したら、司法書士に相談してみましょう。

１０月は無料法律相談会

みずなみ総合 — 2009-09-24T09:27:33+09:00

10/1の「法の日」にあわせて、毎年１０月は岐阜県司法書士会で無料法律相談会を行っています。

http://www.gifu-shihoushoshi.or.jp/archives/184

当事務所の司法書士も東濃の「まなびパークたじみ」で相談員を務めさせていただきます。

予約不要ですので、相談希望者は日時を確認うえ最寄の会場までお越し下さい。

８月も通常どおり業務をいたします。

みずなみ総合 — 2009-07-22T09:03:53+09:00

小中学校が夏休みに入り、お客様から「事務所の休みはいつですか？」という問い合わせをいただくことがあります。

当事務所では、スタッフは入れ替わりで夏季休暇を取らせていただきますが、事務所は通常通り業務をいたします。

土日祝祭日は業務をしておりませんが、平日９時から５時の間にお気軽にお問い合わせ下さい（事前にご連絡いただければ、５時以降でも対応いたします）。

巣立っていきました。

みずなみ総合 — 2009-07-02T15:43:52+09:00

４月中旬から事務所の玄関に巣作りをしていたツバメですが、今年は４羽の雛がかえって、今朝４羽とも巣立って行きました。

昨日までは、ふと見上げるとツバメの雛たちの元気な姿が見えて、和むことができたのですが、巣立ってしまうとちょっと寂しい気持ちになりますね。

シリーズ家事事件－特別代理人選任審判申立－

みずなみ総合 — 2009-06-25T10:20:09+09:00

今回は「特別代理人選任審判」です。

この手続は、「親権者と未成年者との利益が相反する場合」または「親権者が複数の子の親権を行う場合において、その一人と他の子との利益がそう反する場合」に未成年者の特別代理人を選任するという手続です。

事例としては、父が死亡して、母と未成年の子どもが相続人であり、遺産分割協議をして遺産を相続する場合などがあります。

手続のポイントは、次のとおりです。

①特別代理人には未成年者の財産状態・家庭環境、申立にかかる利益相反行為の必要性について知り、未成年者の利益のために働くことが期待できる者が望まれます。

②利益相反の内容を証明できる資料（遺産分割協議書、抵当権設定契約書、借用書など）を申立書に添付する必要があります。遺産分割協議書案の内容が未成年者にとって不利益なものであるとき、そのまま認めてしまうと特別代理人制度の実質が失われてしまうことが考えられるので、家庭裁判所が再考を促すこともあります。

【申立権者】

親権者、後見人、利害関係人

【管轄】

子の住所地の家庭裁判所

【申立費用】

収入印紙８００円、郵便切手（裁判所により異なりますが、多治見支部の場合は１６０円程度）

被相続人の債務を調べる方法

みずなみ総合 — 2009-05-20T12:19:33+09:00

相続が発生した際にプラス財産よりマイナス財産が多い場合は、相続放棄を検討することになりますが、相続放棄は原則として「自己のために相続の開始があったことを知ったときから３か月以内にしなければならない」とされています。

しかし、実際には被相続人の財産が把握できないケースが少なからずあります。よく相談を受けるのは「父が亡くなって不動産を相続することになったが、どうも父がクレジット会社から借金をしていたようなんです。」という内容です。

この場合、３ヶ月の間に被相続人の債務を調べる必要があります。

■　被相続人の債務を調べる方法

被相続人宛に来た郵便物から借金の形跡を探す
被相続人が保管していた書類から借金の形跡を探す
被相続人名義の預金通帳の履歴から借金の形跡を探す
信用情報機関に情報開示を請求する
その他

以上の方法のうち有効なのは４の方法だと思います。信用情報機関に対する情報開示申請書に被相続人と相続人との関係が分かる戸籍謄本や本人確認資料や手数料（１０００円程度）を添えて情報開示請求をします。郵送で請求することもできます。

書類の不備などがなければ郵送の場合でも概ね１週間程度で登録されている情報が開示されます。

また、被相続人のマイナス財産のうち忘れてしまいことが多いのが、第三者を保証していたときの保証債務です。保証債務についても原則として相続されますので、この点も気をつけて下さい。

ツバメが来ました。

みずなみ総合 — 2009-04-16T11:52:53+09:00

当事務所の玄関には、毎年ツバメが巣作りのためにやってきます。

今年も今週になってからツバメが来て、せっせと巣作りをしています。

さて、今年は何羽の雛が巣立っていくのでしょうか。

登記申請してから登記完了までに要する時間

みずなみ総合 — 2009-04-01T17:50:07+09:00

土地建物の売買に立ち会う際に買主さんから「私の権利証はいつ出来ますか？」と質問されることがあります。

売買の立会いの場合、立会い終了後、直ちに法務局に登記申請をしますが、名義変更手続が完了するまでに要する時間は、法務局の処理にかかっているため、従来は正確に答えることができませんでした。

しかし、今は登記完了予定日が法務局のホームページで公開されていますので、的確に回答することができます。

ちなみに完了予定日は下記のアドレスでわかります。

http://houmukyoku.moj.go.jp/gifu/static/kanryoyotei.htm

家を建てるために農地を購入したい（手続）

みずなみ総合 — 2009-03-27T16:52:04+09:00

田や畑を購入して、宅地造成してから家を建てるというケースがありますが、この場合の手続を簡単に説明します。

①　農地法第５条の許可を取る（市街化区域では届出）

農地法という法律によって、農地はむやみに宅地にすることができません。

つまり、農地は、国民に対する食料の安定的供給を図る上で重要な役割を担っているため、良好な営農条件を備えている農地を確保する一方、社会経済上必要な土地需要にも適切に対応するという趣旨です。

具体的には「どこの農地にどのような建物を建てるか、建物が建つことによって周りの農地には悪影響がない」といった内容を記載した申請書を市町村の農業委員会に提出して知事の許可をもらいます。

※瑞浪市の場合、農地法第５条の許可を取るのに約２ヶ月の時間を要します。

②　農地法の許可が取れたら、農地の所有権移転手続をする。

農地法の許可がおりると所有権移転登記をすることができるようになります。通常、司法書士による立会いをして、司法書士が確実に所有権移転ができるかどうかを確認したうえで売買代金の受け渡しをします。

③　建物を建てる。

既に建物を建てる目的で農地法の許可を取得していますので、許可申請のとおりに農地に建物を建てることができます。

※農地法の許可がおりる前に宅地造成などをすると法律により罰せられることもあります。

④　建物が完成。

建物が完成したら、次の登記手続きをします。

建物表題登記：登記簿の表題部に建物の所在、使用目的、構造や規模、いつ建てられ誰が所有者か、などの情報を登録する。この時点では、所有権の登記（甲区欄）がない不動産です。

所有権保存登記：初めてされる所有権の登記のことです。この登記によって、登記簿に所有権の登記欄（甲区欄）ができます。

土地地目変更登記：農地法の許可がおりても登記簿の地目は自動的には変わりません。地目の登記は現況主義を採っていますので、建物が建って初めて宅地になります。したがって、建物が建った後に地目変更登記を申請しない限りは、登記簿の地目が宅地なりません。

注：実際には、土地購入や建物新築にあたり住宅ローンを組むケースが多いですが、この場合は、上記の手続に加えて抵当権の設定や追加設定などが必要になります。